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地產運營管理概要

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        1776年資本主義的奠基石《國富論》有句經典的市場經濟原則,亞當·斯密認為:堅持經濟自由、充分發揮市場這只“看不見的手”的作用市場會向良性發展。
        1968年,美國生態學家哈定發表的《公地悲劇》:村里有一片牧場,村民都是在牧場放牧維持生計。但是牧場里的每個人都想多養一頭牛,日復一日牧草來不及新生就已經被牛群吃光了。到了最后土地拋荒,大家的牛都餓死了。在這里每個人都追求個人利益最大化,收益全歸自己,過度放牧的代價卻由鎮上全體人承擔。
        這樣例子在公司經營中一樣會遇到。地產企業尤其如此,時間有限,資金有限,人力有限,且建造周期長、專業類別繁雜、管理難度高、造就了房地產運營管理超出一般企業的管理難度。
        運營管理的存在使各部門能相對合理地使用有限的資源,避免公地悲劇的發生,為企業保駕護航。

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         運營地產公司必須要先懂得地產開發的價值鏈條(上圖)。鏈條從左到右價值遞減。在這個價值鏈條下,經典解釋是,越靠近價值鏈前端,對整個房地產開發項目的利潤貢獻越高,經營操作風險越大。
        為什么會越靠前利潤越高呢?這里隱含了一個前提,就是政府控規不變,如果這個可以變,后期建設中,繼續增加塔樓,利潤越來越高。
        我們了解了,為什么價值鏈靠前利潤越高,那接下來還有后半句,為什么越靠前經營操作風險越大呢?其實我們這個價值鏈要聯系財務環節,才能邏輯閉環,根據控規去拿地,從土地開發開始,就要進行融資,卻要在預售階段才能開始償還貸款及利息,最后結算才能最終確定盈利情況,在進行新一輪投資。投資錯誤一開始融資借的錢就變成了虧損,所以越靠前經營操作風險越大。
       作為企業管理者還需要關注經營的重要指標,才不至于風險發生后知后覺。一般有三組指標需要關注的,分別是償債能力、盈利能力、和發展能力,我們先來看第一個償債能力。
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        反映企業償債能力分別是三個指標,資產負債率,流動比率,和速動比率。
        資產負債率就是字面意思,公司的總體負債情況;總負債就是向銀行、資產公司借的錢、債券等等。總資產如果不算子公司和金融資產的話,總資產基本等于所有能賣的房子。簡單來說,就是你借的錢除以你建好的房子。業內優秀的企業均值是60%,就是總負責只占總資產的60%。
        第二個流動比率就是你還錢的能力,流動比率等于流動資產除以流動負債,反饋的是你短期內還錢的能力。流動資產是現金及各種存款、短期投資、應收及預付款項、存貨等等;流動負債是金融負債、應付票據、應付及預收款項、職工薪酬、應交稅費等等。業內優秀的企業均值是2,就是有2倍的錢去還短期的債。為什么是2倍?因為還要兼顧公司短期的拿地投資資金周轉需要。
        還有第三個,是速動比率,這個要求就更快了,是你馬上還錢的能力,流動資產里面剔除了存貨和預付費用。假設債權人上門了,無理取鬧了,都等不及變賣資產了,就要馬上還錢,這時候你速動比率大于1的話,這個危機就化解了。所以這個一般要求是大于1的。
        作為企業管理者還需要關注的第三個指標是企業發展能力,分別是營收增長率和資本增長率。
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       這兩個指標就比較直觀了,營收增長率是本期營業收入增加額/ 上期營業收入總額,就是比上年多賣了多少錢,資本累積率等于本年所有者權益增長額 / 年初所有者權益 ,就是拋掉債務和稅金以后,總資產比上年多了多少。營業增長率是反映銷售增加量,資本累積率是反饋企業規模擴大的量,二者雙雙增長預示著企業管理是健康的狀態。
       從以上的短暫體驗中我們簡單感受一下做企業管理者的喜悅與焦慮。作為企業中的一員,必須時刻站在管理者的角度思考與配合,愿每個人都成長為企業的管理者,做自己人生的管理者。
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       作為企業管理者還需要關注的第二個指標是盈利能力-凈資產收益率,一般凈資產收益率是凈利潤除以凈資產的比率,凈利潤是稅后當年凈利潤,凈資產是刨除債務以后的總資產。簡約概括可以是當年賣房子的錢,減掉成本交完稅以后,占公司原始投資加利潤的比例。
       舉個例子:建房子湊了5塊錢錢,過程中借了些錢繼續干,全部賣掉房子了,全部收入還掉貸款,還剩7塊,里面減掉本金5塊,就是賺了2塊,2塊除以7塊就是凈資產收益率等于28.6%。

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